5 questions à poser avant de signer un bail
Une visite dure vingt minutes, souvent un mardi en fin de matinée. Le bail, lui, vous engage pour des années, soirs et week-ends compris.
Le bruit est l’un des rares défauts d’un logement qu’on ne voit pas sur les photos et qu’on entend mal pendant la visite. Il se découvre après l’emménagement : le bar qui ferme tard, la rue qui sert de raccourci, le parquet du dessus. La plupart de ces informations pouvaient pourtant s’obtenir avant de signer.
Voici les cinq questions à poser au propriétaire ou à l’agence, ce qu’il faut entendre dans la réponse, et les vérifications que vous pouvez faire vous-même, sans matériel.
30 %
des Français ont déjà eu des tensions avec leurs voisins à cause du bruit
Qualitel et Ipsos, 2017
93 %
des habitants d’appartement ont déjà été gênés par le bruit chez eux
IFOP, 2014
54 %
des personnes gênées le sont depuis plus de trois ans
IFOP, 2014
1. « Y a-t-il des établissements de nuit à proximité ? »
C’est la question qui compte le plus pour vos nuits, et celle que la visite en journée cache le mieux. Demandez ce qu’il y a dans la rue et dans les rues qui touchent l’immeuble : bars, restaurants avec terrasse, boîtes de nuit, salles de concert.
Le nombre compte moins que l’heure de fermeture et la position. Un restaurant qui ferme à 22 h 30 n’a pas le même effet qu’un bar ouvert jusqu’à 2 h. Une terrasse sous la fenêtre de la chambre n’a pas le même effet qu’une terrasse au bout de la rue, côté opposé.
Réponse qui rassure
« Non, la rue est résidentielle, le commerce le plus proche est une boulangerie. »
Réponse à creuser
« Il y a quelques restaurants en bas, mais ils ferment tôt. » Demandez lesquels, et vérifiez leurs horaires.
Ce qu’il faut vérifier à la visite
- Faites le tour du pâté de maisons en arrivant : enseignes, terrasses, stores, tables empilées devant une vitrine.
- Notez les noms des établissements et regardez leurs horaires en ligne, surtout le vendredi et le samedi.
- Repérez de quel côté donnent la chambre et le séjour : sur la rue animée, sur une rue voisine ou sur une cour.
- Une salle de spectacle ou de concert à proximité ? Son public sort d’un coup, en fin de soirée.
2. « Pourquoi le locataire précédent est-il parti ? »
Une question simple, qui en dit souvent long. Un propriétaire ou une agence n’a aucune difficulté à expliquer un départ ordinaire. Une réponse vague n’est pas une preuve qu’il y a un problème, mais c’est une raison de poser une deuxième question.
« Il a été muté à Lyon pour son travail. »
Précise et vérifiable. Rien à creuser.
« Ils ont acheté une maison, la famille s’est agrandie. »
Une étape de vie. Rassurant.
« Je ne sais pas vraiment… »
Évasif. Demandez combien de temps il est resté.
« Des raisons personnelles. »
Trop vague. Demandez combien de locataires se sont succédé ces dernières années.
Un logement où les locataires se succèdent vite mérite qu’on s’y attarde : le bruit n’est pas la seule raison possible, mais c’en est une fréquente. La durée de la vacance est aussi un indice : un logement bien placé dans une ville tendue se reloue en général vite.
3. « Quand l’immeuble a-t-il été construit, et qu’est-ce qui a été refait ? »
L’année de construction indique quelles règles d’isolation acoustique s’appliquaient au moment du permis de construire. Ce n’est qu’un point de départ : un immeuble ancien bien rénové peut faire mieux qu’un immeuble récent mal construit.
| Permis de construire | Ce que disait la règle | Ce qu’il faut regarder |
|---|---|---|
| Avant 1970 | Aucune exigence acoustique chiffrée pour les logements. | Façades épaisses dans l’ancien en pierre, mais planchers en bois sensibles aux bruits de pas. |
| 1970 à 1995 | Premières exigences (arrêté du 14 juin 1969), peu contraignantes. | Qualité très variable : cloisons légères, fenêtres d’origine parfois encore en place. |
| 1996 à 2012 | Nouvelle réglementation acoustique : exigences renforcées, y compris contre les bruits extérieurs. | Bonne base, à confirmer par l’état des fenêtres et des sols. |
| Depuis 2013 | En plus, une attestation acoustique est obligatoire à la fin des travaux. | Demandez-la au propriétaire si l’immeuble est récent. |
Avant 1970
- Ce que disait la règle
- Aucune exigence acoustique chiffrée pour les logements.
- Ce qu’il faut regarder
- Façades épaisses dans l’ancien en pierre, mais planchers en bois sensibles aux bruits de pas.
1970 à 1995
- Ce que disait la règle
- Premières exigences (arrêté du 14 juin 1969), peu contraignantes.
- Ce qu’il faut regarder
- Qualité très variable : cloisons légères, fenêtres d’origine parfois encore en place.
1996 à 2012
- Ce que disait la règle
- Nouvelle réglementation acoustique : exigences renforcées, y compris contre les bruits extérieurs.
- Ce qu’il faut regarder
- Bonne base, à confirmer par l’état des fenêtres et des sols.
Depuis 2013
- Ce que disait la règle
- En plus, une attestation acoustique est obligatoire à la fin des travaux.
- Ce qu’il faut regarder
- Demandez-la au propriétaire si l’immeuble est récent.
Sources : ADEME, Isoler son logement du bruit (2019) ; ministère de la Transition écologique, Acoustique et bâtiment.
Ce qui a été refait compte autant que l’année
- Les fenêtres. Ont-elles été changées, et quand ? Un double vitrage ancien aux joints fatigués isole moins bien qu’on ne le croit.
- Les sols. Un parquet remplacé par du carrelage, chez vous ou chez le voisin du dessus, sans sous-couche adaptée, transmet davantage les bruits de pas.
- La porte d’entrée. Une porte légère laisse passer les bruits de l’escalier et de l’ascenseur.
Ce qu’il faut vérifier à la visite
- Fenêtres fermées, écoutez la rue trente secondes, puis ouvrez : la différence vous dit ce que vaut le vitrage.
- Regardez les joints des fenêtres et le coffre du volet roulant, deux passages fréquents pour le bruit.
- Demandez ce qu’il y a au-dessus : parquet, moquette ou carrelage, et qui y vit.
- Regardez s’il y a de la lumière sous la porte d’entrée : si la lumière passe, le bruit aussi.
4. « Puis-je revenir visiter un soir ou un week-end ? »
Une visite en semaine, en journée, ne dit rien d’un vendredi à minuit. Demander une seconde visite en soirée est légitime, et la manière dont la demande est reçue est déjà une information.
Réponse qui rassure
« Pas de problème, on peut organiser ça jeudi soir vers 20 h. »
Réponse à creuser
« Ce n’est pas possible, il y a beaucoup de demandes, il faut se décider vite. »
Sans accès au logement : le repérage en solo
Même si l’appartement n’est pas accessible, la rue l’est. Choisissez vos heures selon ce que vous craignez :
| Quand passer | Ce que vous apprenez |
|---|---|
| Vendredi ou samedi, vers 23 h puis après minuit | Les terrasses, la musique, le passage à pied, l’heure à laquelle la rue se vide. |
| Un matin de semaine, entre 7 h et 9 h | La circulation de pointe, les bus, les abords d’une école. |
| Un dimanche après-midi | Ce que donne la rue quand tout le monde est chez soi, fenêtres ouvertes. |
Vendredi ou samedi, vers 23 h puis après minuit
- Ce que vous apprenez
- Les terrasses, la musique, le passage à pied, l’heure à laquelle la rue se vide.
Un matin de semaine, entre 7 h et 9 h
- Ce que vous apprenez
- La circulation de pointe, les bus, les abords d’une école.
Un dimanche après-midi
- Ce que vous apprenez
- Ce que donne la rue quand tout le monde est chez soi, fenêtres ouvertes.
Ce qu’il faut noter pendant le repérage
- Entendez-vous de la musique depuis le trottoir, devant l’immeuble ?
- Les voitures et les deux-roues accélèrent-ils dans la rue, ou passent-ils lentement ?
- Y a-t-il du monde qui stationne sous les fenêtres, autour d’une terrasse ou d’une sortie de métro ?
- À quelle heure la rue redevient-elle calme ?
5. « Y a-t-il eu des plaintes pour bruit dans l’immeuble ? »
La question peut gêner, mais elle est essentielle. Le propriétaire, l’agence, le syndic ou le gardien savent souvent s’il y a un voisin difficile, un commerce qui pose problème ou des murs qui laissent tout passer.
Ce que dit la loi
Le Code civil oblige chaque partie à un contrat à donner à l’autre les informations dont elle sait l’importance déterminante (article 1112-1). Cacher volontairement une telle information peut constituer un dol (article 1137), qui permet, selon les cas, de demander l’annulation du contrat ou des dommages et intérêts.
En pratique : posez vos questions importantes par écrit, un email suffit, et gardez les réponses.
Parlez aux voisins
- Un habitant croisé dans l’escalier ou devant l’immeuble sait ce qu’on y entend. « Bonjour, j’envisage de louer ici, c’est comment la vie dans l’immeuble ? » suffit souvent.
- Regardez le panneau d’affichage du hall : un rappel sur le bruit ou les horaires de travaux en dit long.
- S’il y a un gardien, demandez-lui. Il connaît l’immeuble mieux que quiconque.
Les documents à demander
- Le document sur les nuisances sonores aériennes. Depuis le 1er juin 2020, quand un logement se trouve dans une zone de bruit d’un aéroport, un document qui l’indique doit être joint au bail ou à la promesse de vente. S’il y en a un, lisez-le avant de signer.
- Le diagnostic de performance énergétique. Il ne dit rien du bruit, mais il décrit les fenêtres (simple ou double vitrage) : un indice sur ce qui vous protège de la rue.
- L’attestation acoustique, si l’immeuble a été construit sur un permis déposé depuis 2013.
- Le plan du logement, pour savoir quelles pièces donnent sur la rue et lesquelles sur la cour.
La liste à garder sur son téléphone
Faites une capture d’écran avant votre prochaine visite.
- Établissements de nuit de la rue repérés, avec leurs horaires
- Côté de la chambre et du séjour : rue, rue voisine ou cour
- Motif de départ du locataire précédent
- Année de construction, fenêtres et sols refaits ou non
- Visite du soir faite, ou repérage du quartier un vendredi après 23 h
- Question sur les plaintes posée, réponse gardée par écrit
- Document sur les nuisances sonores aériennes et DPE lus
- Échange avec un voisin ou le gardien
Une adresse à visiter bientôt ?
Notre rapport part de l’adresse exacte : d’où vient le bruit, ce qui peut vous réveiller la nuit heure par heure, ce que changent l’étage et le côté cour. Vous le recevez en PDF sous 24 h, de quoi arriver à la visite avec les bonnes questions.
J’indique l’adresse du logement que je vais visiterLe mot de la fin
Ces questions ne vous rendront pas toujours populaire auprès d’un interlocuteur pressé de conclure. Tant pis : un bail, ce sont des années de vie et des milliers d’euros de loyer. Vous avez le droit de poser des questions.
Les professionnels sérieux y répondent sans difficulté. Ceux qui esquivent vous donnent, malgré eux, une information précieuse.
Sources
- Qualitel et Ipsos, Baromètre Qualitel 2017 : les Français face au bruit, juin 2017.
- IFOP pour le ministère de l’Écologie, Les Français et les nuisances sonores, synthèse du sondage, septembre 2014.
- ADEME, Isoler son logement du bruit, guide pratique, décembre 2019.
- Ministère de la Transition écologique, Acoustique et bâtiment, réglementation acoustique des bâtiments d’habitation neufs.
- Ministère de la Transition écologique et Direction générale de l’aviation civile, Information des acquéreurs et des locataires, zones de bruit des aéroports, juin 2020.
- Code civil, articles 1112-1 et 1137, sur Légifrance.
Quietly
Le niveau sonore des rues de France